Проблемы увеличения уставного капитала заказчиков-застройщиков

Год близится к завершению. Вскоре предстоит составлять отчетность по итогам 2017 года. У многих компаний встанет вопрос: как повысить чистые активы компании и за счет этого увеличить уставный капитал.

Новеллой этого года стали требования к величине уставного капитала заказчиков-застройщиков.  Изменения внесены в п. 3 ст. 7 № 304-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве ...».

Начиная с 01.07.2017 г. минимальный размер уставного капитала застройщика  должен составлять (в зависимости от суммарной площади объектов долевого строительства):

• 2,5 млн. руб. - не более 1,5 тыс. кв.м;
• 4 млн. руб. - не более 2,5 тыс. кв.м;
• 10 млн. руб. - не более 10 тыс. кв.м;
• 40 млн. руб. - не более 25 тыс. кв.м;
• 80 млн. руб. - не более 50 тыс. кв.м;
• 150 млн. руб. - не более 100 тыс. кв.м;
• 400 млн. руб. - не более 250 тыс. кв.м;
• 800 млн. руб. - не более 500 тысяч кв.м;
• 1 500 млн. руб. - более 500 тыс. кв.м.

Те же строительные организации, которые не отвечают установленным требованиям, не смогут  заключать договоры долевого строительства многоквартирного жилья с гражданами и принимать от них оплату по ДДУ.

Вопрос о размере чистых активов может остро возникнуть у компаний, имеющих длительный производственный цикл или сезонный характер работ, осуществляющих свою деятельность с привлечением кредитных средств.

Что можно предпринять для решения проблемы, которая может возникнуть? Как увеличить чистые активы, если все средства в обороте и что-то внести нет возможности?

Первое, что можно сделать, это посмотреть в строку 1150 «Основные средства» промежуточной отчетности и ценить возможности переоценки числящихся там объектов.  Для заказчиков-застройщиков важно, что с 2011 года из нормативных актов исключен запрет на переоценку земельных участков, особенно приятно, что земля - не объект налогообложения для налога на имущество и земельный налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости, установленной на 1 января года, за который рассчитывается налог (ст. 391 НК РФ). Если основные средства реально дороже, чем их балансовая стоимость, то целесообразно провести переоценку.

При этом в учетной политике компании должно быть зафиксировано, какие группы основных средств и с какой периодичностью переоцениваются. Сумму дооценки зачисляется в добавочный капитал (п. 15 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Далее, за счет появившегося добавочного капитала можно увеличить уставный капитал общества, эта возможность  предусмотрена п. 1 и п. 5 ст. 28 Закона от 26.12.1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и  п. 2 ст. 17 Закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Второе, некоторые компании, имеющие в своей структуре несколько компаний (так называемый холдинг) могут выполнить процедуры реорганизации (слияние, присоединение). Эта процедура длительная и требует как минимум, 3,5-4-х месяцев для ее осуществления.

С другой стороны, налицо преимущества: стоимость имущества, полученного правопреемником в результате реорганизации, не учитывается для целей налогообложения в доходах (п. 3 ст. 251 НК РФ). Правопреемник вправе учесть убытки присоединенных/реорганизованных обществ, если они возникли до даты реорганизации и не были учтены присоединенными/реорганизованными обществами реорганизации. Правопреемник так же вправе принять к вычету суммы НДС реорганизованного общества, если такие суммы не были заявлены к вычету до реорганизации присоединенными/реорганизованными компаниями.

Есть и безусловный минус, если ФНС «увидит» в реорганизации желание минимизировать свою налоговую «нагрузку», то реорганизация может как минимум - сопровождаться налоговым мониторингом, как максимум - выездной налоговой проверкой. 

Третье - это право выбора учетной политики, в том числе,  правил учета общехозяйственных и общепроизводственных расходов. Для производственных предприятий, строительных компаний, имеющих длительный производственный цикл и необходимость кредитоваться, можно забыть про удобный «Директ кост» и вспомнить учет по полной себестоимости продукции/работ/услуг. При этом способе учета затрат косвенные расходы собираются на счетах 25 «Общепроизводственные расходы» и 26 «Общехозяйственные расходы» последней датой месяца списываются в состав счета 20 «Производство».

В свою очередь, счет 20 «Производство» по окончании месяца закрывается, если производственный цикл завершен.  Если же он не завершен, необходимо оценить величину незавершенного производства. Остаток «незавершенки» отражается в строке 1210 «Запасы» бухгалтерского баланса и на величину строки 2120 «Себестоимость продаж» Отчета о финансовых результатах он не влияет.

Из отрицательных моментов этого способа – возникновение временных разниц, так как для целей налогового учета косвенные расходы по-прежнему принимаются  в том периоде, в котором они произведены и к которому они относятся. Безусловно, выбор способа учета расходов делается до начала отчетного года (п. 12 ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации»).

Четвертое - капитализация процентов. С 01.01.2017 вступили в силу изменения в ст. 18 Закона № 214-ФЗ, разрешающие застройщику расходовать денежные средства, полученные от участников долевого строительства на оплату процентов по целевым кредитам и займам (п.п. 11 и 12 ст. 18).